Ertragswertverfahren Rechner Excel - Kostenlose Vorlage

1. Öffnen Sie die Datei und wechseln Sie zum Tabellenblatt Objektdaten. Prüfen Sie zunächst die vorhandenen Beispielobjekte und ersetzen Sie diese durch Ihre eigenen Immobilien.
2. Tragen Sie Objektbezeichnung, Adresse, Stadt, Wohnfläche und Grundstücksfläche ein. Verwenden Sie für die Fläche ausschließlich Quadratmeter und führen Sie mehrere Gebäude in getrennten Zeilen.
3. Erfassen Sie den Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter und den Jahresrohertrag. Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert und sollte mit dem verwendeten Grundstücksmarktbericht übereinstimmen.
4. Geben Sie Bewirtschaftungskostensatz, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ein. Prüfen Sie besonders, ob der Zinssatz zur Grundstücksart, Lage und Marktlage passt.
5. Kontrollieren Sie im Tabellenblatt Ertragswertberechnung die Zwischenschritte: Bewirtschaftungskosten, Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Gebäudeertragswert und Ertragswert gesamt.
6. Nutzen Sie die Zusammenfassung, um die Objekte anhand von Gesamtwert und Wert je Quadratmeter Wohnfläche zu vergleichen. Abbildung 3 zeigt diese verdichtete Auswertung.
7. Lesen Sie vor einer Kaufpreisentscheidung die Hinweise im gleichnamigen Tabellenblatt. Die Excel-Berechnung ersetzt kein Verkehrswertgutachten und darf nicht mit einem steuerlichen Buchwert verwechselt werden.

Das Ertragswertverfahren ist vor allem für vermietete Wohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude und Mehrfamilienhäuser geeignet. Ein Immobilienverwalter pflegt damit zum Monats- oder Quartalsende mehrere Objekte, ein Makler vergleicht Kaufpreise und ein Eigentümer bereitet eine Verkaufs- oder Finanzierungsentscheidung vor.

Das Tabellenblatt Objektdaten ist als breite Arbeitsübersicht aufgebaut. Abbildung 1 zeigt die Spalten Nr, Objekt / Adresse, Stadt, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Bodenwert, Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskostensatz, Bewirtschaftungskosten, Reinertrag Grundstück, Liegenschaftszinssatz, Bodenwertverzinsung, Reinertrag Gebäude, Restnutzungsdauer, Vervielfältiger, Gebäudeertragswert, Ertragswert gesamt und Ertragswert je Quadratmeter.

Beispiel mit einem Mehrfamilienhaus

Angenommen, ein Berliner Mehrfamilienhaus hat 620 m² Wohnfläche, ein 780 m² großes Grundstück und einen Bodenrichtwert von 620 € je m². Der Bodenwert beträgt dann 780 × 620 € = 483.600 €. Bei 96.000 € Jahresrohertrag und 18 % Bewirtschaftungskosten bleiben 78.720 € vor der Bodenwertverzinsung.

Bei einem Liegenschaftszinssatz von 5,2 % beträgt die Bodenwertverzinsung 25.147,20 €. Der Reinertrag des Gebäudes liegt in diesem vereinfachten Beispiel bei 53.572,80 €. Die Restnutzungsdauer von 32 Jahren führt zusammen mit dem Zinssatz zum Vervielfältiger; daraus entsteht der Gebäudeertragswert. Der Rechner zeigt diesen Weg in einzelnen Spalten statt nur einen Endbetrag auszugeben.

Vier Tabellenblätter für vier Arbeitsschritte

Abbildung 2 stellt die Ertragswertberechnung dar und eignet sich für die Prüfung der Rechenlogik. Abbildung 3 verdichtet die Ergebnisse für den Vergleich. In Abbildung 4 erläutert das Tabellenblatt Hinweise die Verwendung und die Grenzen der Vorlage.

Für einen Onlineshop oder ein selbst genutztes Einfamilienhaus ist dieser Rechner nicht die erste Wahl. Bei 300 Bestellungen monatlich zählt eine Umsatz- und Kostenplanung; beim selbst genutzten Haus sind Vergleichswert- oder Sachwertaspekte regelmäßig näher am Bewertungszweck. Für ertragsorientierte Immobilien ist die Vorlage dagegen der sinnvollere Ausgangspunkt.

Die rechtliche Grundlage für die Verkehrswertermittlung bildet in Deutschland die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das Ertragswertverfahren berücksichtigt insbesondere Bodenwert, Reinertrag, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und den daraus abgeleiteten Gebäudeertragswert. Die Excel-Datei unterstützt die Rechenstruktur, ersetzt aber keine qualifizierte Wertermittlung mit vollständiger Markt- und Objektanalyse.

Vom Jahresrohertrag zum Reinertrag

Ausgangspunkt ist der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag. Davon werden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Bei 120.000 € Jahresrohertrag und einem Kostensatz von 20 % ergeben sich 24.000 € Bewirtschaftungskosten und 96.000 € Reinertrag vor der Bodenwertverzinsung.

Der Bodenwert wird aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert abgeleitet. Ein Grundstück mit 600 m² und einem Bodenrichtwert von 900 € je m² ergibt 540.000 €. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,5 % beträgt die jährliche Bodenwertverzinsung 24.300 €. Der verbleibende Reinertrag des Gebäudes wird kapitalisiert.

Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer

Der Liegenschaftszinssatz ist kein beliebiger Kreditzins. Er soll die Renditeerwartung des Grundstücksmarkts für die betreffende Nutzungsart und Lage abbilden. Ein Unterschied von 1 Prozentpunkt wirkt erheblich: Bei 80.000 € Gebäudereinertrag und 25 Jahren Restnutzungsdauer führt ein Zinssatz von 4 % zu einem anderen Vervielfältiger als 5 % und damit zu einem deutlich anderen Wert.

Die Restnutzungsdauer muss den baulichen Zustand, Modernisierungen und die wirtschaftliche Nutzung berücksichtigen. Setzen Sie nicht automatisch das Baujahr als Nutzungsdauer ein. Eine umfassend modernisierte Immobilie kann wirtschaftlich länger nutzbar sein, während ein erheblicher Instandhaltungsstau den nachhaltigen Ertrag und den Wert belastet.

Verkehrswert ist nicht Buchwert

Der berechnete Ertragswert ist eine marktbezogene Größe und nicht die steuerliche Abschreibung oder der Buchwert in einer Bilanz. Für die steuerliche AfA gelten Anschaffungskosten, Gebäudeteil und gesetzliche Nutzungsdauer; für eine Finanzierung zählt zusätzlich die Beleihungswertermittlung. Meine klare Position: Verwenden Sie den Rechner für Szenarien und Plausibilisierung, nicht als alleinigen Nachweis gegenüber Bank, Gericht oder Finanzamt.

Bei Immobilienrechnungen entstehen die teuersten Fehler selten durch Excel selbst. Meist werden unpassende Eingangsdaten verwendet: eine veraltete Miete, ein falscher Bodenrichtwert oder ein Liegenschaftszinssatz aus einer anderen Grundstücksart. Schon 500 € monatlich zu viel angesetzter Jahresrohertrag erhöhen den Jahreswert um 6.000 €; bei einem Vervielfältiger von 15 kann das den Gebäudeanteil rechnerisch um etwa 90.000 € verändern.

Falsche Fläche und doppelter Bodenwert

Ein häufiger Fehler ist die Verwechslung von Wohnfläche und Grundstücksfläche. Bei 620 m² Grundstück und 620 m² Wohnfläche fällt der Zahlendreher zunächst nicht auf. Bei einem Objekt mit 780 m² Grundstück und 620 m² Wohnfläche würde eine falsche Verwendung der Wohnfläche den Bodenwert bei 620 € je m² jedoch um 99.200 € zu niedrig ansetzen.

Auch der Bodenwert wird manchmal doppelt berücksichtigt: einmal im Gesamtwert und ein zweites Mal als Bestandteil des Gebäudeertragswerts. Die Vorlage trennt deshalb Bodenwert, Bodenwertverzinsung und Gebäudeertragswert in eigenen Spalten. Prüfen Sie, ob der Bodenwert am Ende genau einmal zum Gebäudeertragswert addiert wird.

Unrealistische Kosten und Mieten

Ein pauschaler Bewirtschaftungskostensatz von 10 % kann bei einem älteren Mehrfamilienhaus zu knapp sein. Bei 150.000 € Jahresrohertrag fehlen bei einem tatsächlichen Satz von 22 % gegenüber 15 % bereits 10.500 € jährlicher Kostenansatz. Mit einem Vervielfältiger von 14 sinkt der rechnerische Gebäudewert dadurch um ungefähr 147.000 €.

Verwenden Sie außerdem nicht die Bruttomiete, wenn darin umlagefähige Betriebskosten enthalten sind. Der Jahresrohertrag muss nachhaltig und objektspezifisch sein; Leerstand, Mietausfälle und nicht umlegbare Kosten gehören in die fachliche Prüfung.

Vervielfältiger blind übernehmen

Wer den Faktor aus einer alten Bewertung kopiert, ignoriert Änderungen bei Zinssatz und Restnutzungsdauer. Ein Objekt mit 20 Jahren Restnutzungsdauer darf nicht mit dem Faktor eines vergleichbaren Gebäudes mit 35 Jahren bewertet werden. Meine Präferenz: Ändern Sie immer zuerst die Eingabewerte im Tabellenblatt Objektdaten und kontrollieren Sie anschließend jeden Zwischenschritt in Abbildung 2, statt nur den Endwert in der Zusammenfassung abzulesen.

Eine Excel-Datei liefert nur dann belastbare Vergleichswerte, wenn die Eingangsdaten regelmäßig gepflegt werden. Legen Sie für die Bewertung einen festen Termin fest, zum Beispiel den ersten Freitag im Quartal, und aktualisieren Sie dann Mieten, Leerstände, Bodenrichtwerte und die Annahmen zur Restnutzungsdauer.

Feste Abläufe statt Einzelberechnungen

Koppeln Sie die Prüfung an eine bestehende Routine der Hausverwaltung, etwa die Monatsauswertung der Mieterliste. Bei zehn Objekten dauert die Kontrolle von zehn Jahresroherträgen und zehn Kostensätzen deutlich weniger als eine nachträgliche Fehlersuche vor einem Verkaufsgespräch.

• Führen Sie eine Version pro Bewertungsstichtag und ändern Sie nicht nachträglich eine alte Datei.
• Markieren Sie geänderte Bodenrichtwerte und Zinssätze in Ihrer Dokumentation.
• Vergleichen Sie den Ertragswert je Quadratmeter mit mindestens einem realistischen Markt- oder Vergleichswert.
• Speichern Sie Quellen zu Mieten, Flächen und Bodenrichtwerten zusammen mit der Datei.

Eingaben und Ergebnisse sauber trennen

Bearbeiten Sie vorrangig die Datenzeilen im Tabellenblatt Objektdaten. Die dunkle Kopfzeile und die getrennten Ergebnisfelder helfen dabei, Eingaben wie 620 m², 620 € je m² oder 5,20 % nicht mit berechneten Beträgen zu verwechseln.

Prüfen Sie nach jeder größeren Änderung die Abbildungen 2 und 3. Wenn ein Jahresrohertrag von 96.000 € auf 120.000 € steigt, muss sich der Reinertrag und anschließend der Gebäudeertragswert nachvollziehbar verändern. Ein Sprung ohne fachliche Erklärung ist ein Signal, die Eingabe und den Vervielfältiger zu kontrollieren.

Wann Excel nicht mehr ausreicht

Für fünf bis zehn Objekte mit wenigen Bewertungsstichtagen ist diese Vorlage praktisch. Bei mehreren hundert Einheiten, laufenden Mietanpassungen, Nutzerrechten und revisionssicherer Historie sollten Sie auf eine Immobilienverwaltungs- oder Bewertungssoftware umsteigen. Excel bleibt dann höchstens für Szenarien sinnvoll, nicht mehr als führendes System.